「大規模修繕工事は12年ごと」。マンションにお住まいなら、一度は聞いたことがあるはずです。

結論から言うと、これは半分正解で、半分は古い情報です。国が示している周期はあくまで「おおよその目安」で、義務ではありません。その目安も現在は「12～15年程度」に変わっていて、実際に工事をしたマンションの平均は「13年」。1回目に限れば15年を超えています。

この記事では、「12年」という数字がどこから来たのか、国の最新データでは何年になっているのか、そして自分のマンションの周期をどう決めればいいのかを、築年数の流れに沿って説明します。

そもそも「12年」の根拠はどこにあるのか

答えは、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」です。

管理組合が長期修繕計画（30年分の修繕予定と費用の見通し）を作るときの手引きで、平成20年に作られました。かつてはこのガイドライン等をもとに「12年程度の修繕周期で大規模修繕工事を行うのが一般的」とされていたため、業界全体に「大規模修繕＝12年ごと」が定着しました。

出典: 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査について」（平成30年、PDF）

ところが、このガイドラインは令和3年9月に見直され、修繕周期は「工事事例等を踏まえて一定の幅のある修繕周期」に変わりました。現在の版（令和6年6月改定）では、外壁塗装・屋上防水・バルコニー床防水・タイル補修などの目安が、いずれも「12～15年」と幅を持って書かれています。

出典: 国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント等の見直しについて」（令和3年9月28日）
出典: 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」（令和6年6月改定、PDF）

つまり「12年」は、昔の目安が言葉だけ残ったもの。今の国の目安は「12～15年程度」で、しかもガイドラインには「マンションの仕様、立地条件等に応じて設定」し、「見直しの際は、建物及び設備の劣化状況などの調査・診断の結果に基づいて設定することが必要」と書かれています。年数より、建物の状態が先、というわけです。

実際のマンションは何年で工事しているのか

国土交通省が令和3年度に、200社・818件の大規模修繕工事を集計した調査があります。結果はこうでした。

・平均修繕周期は「13年」が最も多く、全体の約7割が12～15年の周期
・工事回数別では、1回目 15.6年、2回目 14.0年、3回目 12.9年
・回数が増えるほど周期は短くなる傾向

出典: 国土交通省「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査について（概要）」（PDF）

「12年」ではなく「13年」が最多、というのが面白いところです！！ 1回目に至っては15年を超えていますから、「築12年で1回目をやっていないから遅れている」と焦る必要はありません。新築時の建材はまだ元気なことが多く、1回目は少し先まで持つ。2回目・3回目は、給水設備や建具など手を入れる部位が増えていく（次の章で触れる平成30年の国の調査）ので、周期も縮んでいくのだろうと考えられます。

ちなみに同じ調査では、1戸あたりの工事金額は「100～125万円」の割合が最も高くなっています（共通仮設費・消費税を除く）。周期の話をするときは、この金額を修繕積立金でまかなえるか、という視点もセットで考えることになります。

築年数で見る大規模修繕までの流れ

ガイドラインとデータを重ねると、一般的なマンションの流れはこうなります。

築10年前後: 外壁の全面打診

意外と知られていませんが、建築基準法12条の定期報告の対象になっている建物では、タイルやモルタルの外壁について、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等が求められています。ここで浮きや剥離が見つかると、大規模修繕の計画が一気に具体的になります。

出典: 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」

築12～15年: 1回目の大規模修繕

ガイドラインが「1回目の大規模修繕（12～15年目程度）」としている時期です。外壁の補修・塗装、シーリングの打ち替え、屋上やバルコニーの防水、鉄部塗装が中心になります。足場を組む工事なので、まとめて一度にやるのが合理的です。

築24～30年: 2回目

ガイドラインでは「2回目の大規模修繕（24～30年目程度）」。国の平成30年の調査では、2回目になると給水設備の工事の割合が増えるという結果が出ています。ガイドラインも「回数を重ねるごとに、改良の割合を大きくした改修工事とすることが重要」としています。

出典: 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査について」（平成30年、PDF）

築36～45年: 3回目

「3回目の大規模修繕（36～45年目程度）」。同じ調査で、3回目以上では建具・金物の工事が増えています。窓サッシや玄関ドアの取り替え、耐震・省エネといった性能向上も含めて検討する時期です。

余談ですが、長期修繕計画の期間が「30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」と決められているのは、まさにこの周期を2回分は見通しておきなさい、という意味なんです。

自分のマンションの周期はどう決める？

ここまでの話をまとめると、周期を決める材料は3つです。

・国の目安: 12～15年程度
・実績データ: 平均13年、1回目は15年前後
・自分の建物の劣化状況: 調査・診断の結果

最後のひとつが一番大事です。同じ築15年でも、海に近くて潮風を受けるマンションと、内陸の住宅地のマンションでは傷み方が違います。福岡市内でも、海沿いの区と内陸の区では環境がずいぶん違いますよね。ガイドラインが「立地条件に応じて」「調査・診断の結果に基づいて」と念を押しているのはそのためです。

理事会で「そろそろ？」という話が出たら、年数で判断する前に、まず建物診断を受けて劣化の実態を把握する。その結果と長期修繕計画を突き合わせて、「うちは14年でやる」「16年まで持たせて積立金を貯める」と決めるのが、後悔しない順番です。

まとめ

・周期は国の「おおよその目安」であって義務ではない
・国のガイドラインの目安は「12～15年程度」。「12年」は昔の目安の名残
・実際の平均は13年。1回目15.6年、2回目14.0年、3回目12.9年と、回数を重ねるほど短くなる
・最終的には、自分の建物の劣化診断で決める

お住まいのマンション、前回の大規模修繕から何年経ちましたか？ もし「12年を過ぎたけど何もしていない」なら、慌てる前に、まず建物の状態を確かめるところから始めてみてください。

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株式会社アストは、福岡を拠点に調査・診断から設計・施工まで一貫して大規模修繕工事を手がけています。「うちの周期は何年が適切？」というご相談だけでも、お気軽にどうぞ。
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