足場を外す少し前、私たちは居住者の皆様にアンケートをお配りしています。気になるところがないかを伺う一枚の紙です。
実はこの一枚が配られるまでに、管理組合はおよそ3～5年かけて準備を進めています。国土交通省のマンション改修マニュアル（令和8年3月改訂）によると、大規模修繕工事は「検討」「計画」「実施」の3段階で合意を積み上げていくもので、準備から工事完成までには3～5年程度かかるとされています。
この記事では、その3段階を7つのステップに分けて、管理組合が何をするのかを順番に見ていきます。初めて理事や修繕委員になった方が「今うちはどの段階か」を説明できるようになるのがゴールです。
ステップ①：修繕委員会をつくる（検討段階）
最初にやるのは、工事の検討を続けられる体制づくりです。
3～5年がかりの取り組みを理事会だけで追いかけるには、知識面でも時間面でも限界があります。そこでマニュアルは、理事会の諮問機関として「修繕委員会」などの専門委員会を設置し、継続的に取り組むことを勧めています。歴代の理事経験者や、建築・設備の知識を持つ区分所有者が加わるのが一般的です。
ただし、委員会は調査・検討した結果を理事会に提案する立場で、最終的な方針決定は理事会が担います。小規模なマンションで委員会をつくるのが難しければ、理事会主導で進めることもあります。
ステップ②：パートナーになる専門家を選ぶ
次に、調査や設計を支援してくれる専門家を選びます。
マニュアルは、マンションの改修業務に精通した建築士のいる設計事務所・建設会社・管理会社などに協力を求めることを挙げています。合意形成の支援には、マンション管理士を活用することも考えられます。
専門家の関わり方には「設計監理方式」と「責任施工方式」があり、どちらを選ぶかでこの後の流れが少し変わります。違いは別の記事でくわしく書いていますので、ここでは名前だけ覚えておいてください。
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ステップ③：建物を調べて住んでいる人に聞く
体制ができたら、いよいよ建物の調査診断です。
竣工図書や修繕記録のチェック、現地での観察・調査・詳細診断を行い、どこがどのくらい傷んでいるかを正確に把握します。ここで大事なのは、不具合が経年劣化によるものか、それとも建築時や前回工事の設計・施工の不備によるものかの見きわめです。原因によって直し方も費用負担も変わります。
同じ時期に、区分所有者へのアンケートも行います。「玄関扉の内側も一緒に塗ってほしい」「結露で壁の塗膜が剥がれている」といった、住んでいる人にしか分からない困りごとや要望を拾うためです。
調査診断のタイミングは、長期修繕計画に定めた工事実施時期の2年程度前が望ましいとされています。長期修繕計画そのものも概ね5年ごとの見直しが必要なので、調査と合わせて見直しを検討します。
調査が終わったら、結果の説明会を開いて区分所有者全員に建物の状態を知ってもらいます。その上で、工事の目的と優先順位を整理した「改修基本計画」をまとめ、総会で「改修を具体的に計画すること」の合意（改修推進決議）を取ります。法律で決まった手続きではありませんが、合意を一段ずつ高めるためにマニュアルが勧めている決議です。
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ステップ④：設計図書と資金計画をつくる（計画段階）
計画段階に入ると、基本計画をもとに材料・工法を決め、工事仕様書と設計図（設計図書）を作成します。
設計では工事の中身だけでなく、工期・工程・足場の計画、工事中の窓の開閉制限やバルコニーの使用制限など、日常生活への影響も検討します。工事の内容によっては建築確認などの行政手続きも必要になります。
そして、設計と並行して進めるのが資金計画です。マニュアルは「合意形成の鍵は資金計画にあるといっても過言ではない」と書いています。費用は修繕積立金でまかなうのが一般的ですが、足りなければ金融機関からの借入れか一時金の徴収（またはその併用）が必要です。借り入れる場合は、返済のために修繕積立金の増額も検討することになります。
設計案と資金計画がまとまったら、説明会で組合員の質問や意見を集めます。見本品を提示して、仕上がりのイメージを伝えることも大切です。
ステップ⑤：施工会社の見積を取って比べる
設計図書ができたら、施工会社に見積を依頼します。
設計監理方式の場合、見積依頼先は推薦か公募で選びます。公正さと透明性の面では公募が望ましいとされ、特に工事費が多額になる大規模マンションでは、選定方法そのものを説明会で共有して合意を得ておくことが勧められています。
見積は「同じ条件」で取るのがコツです。設計図・仕様書・数量内訳書に加え、工事の期間や支払い方法、検査の方法といった条件を各社に同じように提示します。
出そろった見積書は、総額だけでなく内容・単価を見比べます。金額に大きな差があれば理由を確認し、施工体制のヒアリングも別途行います。極端に安い見積には、品質や工期がきちんと担保されているか、積算の前提条件を確かめておく必要があります。
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ステップ⑥：総会で決議して契約する
工事を実施するかどうかの最終決定は、区分所有法に基づく総会の決議で行います。
総会の招集通知は会日の少なくとも1週間前に、議案の要領を添えて出します。議案では、工事の範囲や期間、工事中の生活への影響、工事費の概算と資金計画、施工会社の候補と選定プロセスを示します。
決議の種類は工事の内容で変わります。共用部分の形状や効用の「著しい変更」を伴わない工事なら普通決議、伴う工事なら4分の3以上などの特別決議が必要です。割合は管理規約で変えられる部分があるので、自分のマンションの規約と最新の法令で確認してください。
決議が成立したら、管理組合（発注者）と施工会社（受注者）が工事請負契約を結びます。設計監理方式なら、監理者とも工事監理業務の委託契約を交わします。契約では、保証内容やアフターメンテナンス、トラブルになったときの解決方法も決めておくことが大切です。
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ステップ⑦：説明会から着工・検査・引渡しまで（実施段階）
契約後、施工会社が工程計画・仮設計画・施工計画をまとめ、管理組合の意見を踏まえて確定します。
それから居住者向けの工事説明会です。しおりを配り、工事内容と体制、工程、作業時間、現場事務所の場所、足場や安全対策、品質管理の方法、お願いしたいことを説明します。騒音や工事車両の通行については、必要に応じて近隣の方への事前説明も行います。
工事が始まったら、管理組合・施工者・工事監理者による工事報告会を月1回程度開き、進み具合や施工状況を確認し、追加・変更工事があれば検討・承認します。
検査は大きく2種類あります。工事の途中で管理組合立ち会いの中間検査、最終工程が終わった時点で竣工検査（足場解体前検査と最終検査）です。竣工検査では施工者・監理者の検査に加えて、管理組合による検査も行います。冒頭でお話ししたアンケートは、弊社が足場解体前に居住者の皆様へ配っているもので、気になる箇所は手直し工事を行います。
竣工後は、できるだけ早く竣工図書の引渡しと取扱い説明を受けてください。次の大規模修繕工事の調査診断でも、この竣工図書をチェックするところから使います。
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大規模修繕工事は、①委員会 → ②専門家 → ③調査診断とアンケート → ④設計と資金計画 → ⑤見積 → ⑥総会決議と契約 → ⑦説明会・工事・検査・引渡し、という順番で進みます。前半の5ステップはすべて「合意を積み上げる」ためのものです。
工事そのものは最後の1ステップ。だからこそ、足場が立ってからではなく、長期修繕計画の工事時期の2年ほど前には調査診断に入れるよう、理事会で早めに話を始めるのが、あわてない一番の近道です(^^)
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